住宅ローン借り換え時の注意点！住宅ローン控除の適用になる条件とは？

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1年前

既に借りている住宅ローンを、もっと金利の安い住宅ローンに切り替えることを、借り換えと呼んでいます。一見お得なように思われますが、借り換えの際にはいくつかの注意点があります。

残高がいくらあるか、住宅ローンがあと何年残っているかなどによって、借り換えしても結局損してしまうことがあるからです。場合によっては、住宅ローン控除の対象からはずされてしまうこともあります。損をしないためにも、住宅ローン借り換え時の大事な注意点を知っておきましょう。

借り換え時には知っておきたい次のような注意点があります。

借り換えで得をする金利差の目安は1％以上といわれています。1％以下ではあまりメリットがありません。特に気を付けなければいけないのが、固定型から変動型へ借り換えた場合です。変動型の場合、途中で金利が上昇する可能性があります。

その場合、たとえ借り換え時が安い金利であっても、結果的に住宅ローンの負担が増えてしまうことになってしまいます。変動型を選ぶ人は、万一金利が上昇した場合でも借り換えしたほうが有利なのかどうか、よく見定めてから選択したほうがよいです。

ついつい金利の安い金融機関に目が行ってしまいがちですが、事務手数料がかかることも忘れてはいけません。そのため、金融機関を選ぶときは金利だけでなく、事務手数料も比較検討することをおすすめします。

借り換え時には、「全額繰り上げ返済手数料」「抵当権抹消費用」などがかかり、借り換えた後には「融資手数料」「印紙税」「登記費用」など様々な事務手数料が発生します。

手数料の相場はおよそ30万～80万円ぐらいとされていますが金融機関によって異なるほか、住宅ローンの借入額、期間、金利などによっても変わってきます。

住宅ローン控除とはどんな制度なのでしょうか？住宅ローン控除は正式名称を「住宅借入金等特別控除」といいます。

マイホームをローンで購入した際に、ある一定の条件を満たせば一部の金額が10年間、所得税や住民税から税額控除される税法上の制度です。年末の住宅ローン残高の1％が控除され、年間で最大50万円ほど控除されます。

住宅借入金等特別控除の対象になる場合はある一定の条件があります。
たとえば新築の場合主な条件として次のようなものがあります。

中古物件の場合には、これ以外にもさらに諸条件が定められています。

借り換え時に住宅ローン控除を受けるためには以下の2つの条件が必要となります。

つまり、ローンの返済期間が短いと住宅ローン控除がうけられなくなってしまいます。しかし、返済期間が短ければ利子を減らすことになり、返済額が少なくて済みます。しかし、住宅ローン控除を受けられなくなります。どちらが得なのかはよくよく考えてみる必要があります。

2019年度に住宅ローン控除の特例措置が設けられ、住宅ローン控除の期間が10年から13年に変更になりました。2021年度も引き続き特例措置は受けられるので、マイホームを購入したい人にはチャンスです。

適用される物件の対象も拡大され、現在の「床面積50平方メートル以上」から「40平方メートル以上」になりました。しかし、40平方メートル以上50平方メートルの物件対象の人の年収は年収3,000万円以下ではなく、年収1,000万円以下の人に限定されていますので注意が必要です。

借り換え時や住宅ローン控除の注意点についてお伝えしましたが、いかがでしたか？せっかく借り換えするなら、少しでも有利になるように住宅ローン控除を活用したいですね。

さらに詳しい内容についてお問い合わせしたい場合は、国税局電話相談センターやお住いの管轄の税務署、あるいはファイナンシャルプランナーや金融機関などでご相談してみることをおすすめします。